Nové povinnosti obcí
Při převodech nemovitostí ve prospěch státu (a naopak při převodu majetku státu na obce) přináší nová legislativa významné změny v postupech převodů vlastnictví. Tyto změny zavádějí systematický přístup k nakládání s nemovitostmi, které jsou strategicky důležité pro stát, zejména v oblasti dopravní infrastruktury, veřejně prospěšných staveb a bezpečnostních zájmů.
Nové vložené paragrafy v zákoně o obcích (39a až 39c), které navazují na dosavadní úpravu zveřejňování záměrů obce prodat, změnit, darovat či pronajmout nemovitý majetek, přinášejí podrobná pravidla pro specifické situace převodů ve prospěch státních organizací. K uvedeným změnám vydalo Ministerstvo financí podrobnou metodiku viz Převody majetku mezi státem a územní samosprávou.
Základní principy nové právní úpravy
Zákonodárce zavádí povinnost obcí informovat organizační složky státu, státní organizace a Ředitelství silnic a dálnic, s. p., o úmyslu zcizit hmotnou nemovitou věc, která by mohla být předmětem zvláštního zájmu státu. Tato informační povinnost se provádí prostřednictvím internetových stránek Úřadu zastupování státu ve věcech majetkových. Stát, reprezentovaný oprávněnými organizačními složkami, má následně lhůtu dvou měsíců k vyjádření svého zájmu o převod dané nemovitosti.
Novela tak vytváří zvláštní dvouměsíční lhůtu, během níž obec nemůže převést dotčenou nemovitost na jiný subjekt. Tento mechanismus má zajistit, že stát bude mít přednostní možnost získat nemovitosti potřebné pro plnění jeho záměrů, aniž by byl vystaven konkurenci jiných potenciálních nabyvatelů.
Bezúplatné převody na stát
Zákon taxativně vymezuje případy, kdy je obec povinna umístit nemovitý majetek státu k bezúplatnému převodu. Mezi tyto případy patří zejména:
- silniční pozemky pod dálnicemi a silnicemi I. třídy,
- zastavěné stavební pozemky, na nichž byla podpořena veřejně prospěšná stavba ve vlastnictví státu,
- pozemky určené územně plánovací dokumentací k realizaci veřejně prospěšných staveb či opatření,
- stavby civilní ochrany a stavby pro bezpečnost státu.
V těchto případech zákon odráží skutečnost, že obec by neměla být zatížena náklady na údržbu infrastruktury, která slouží celorepublikovým zájmům a kterou spravuje státní organizace. Zároveň je v těchto případech legitimní, aby stát získal majetek bezúplatně, neboť slouží k naplňování veřejných zájmů.
Při bezúplatných převodech pozemků zákon zavádí významná ochranná opatření v podobě věcných práv ve prospěch obce. Jde zejména o zákaz zcizení a zatížení převáděného pozemku po dobu 10 let, čímž se brání případnému spekulativnímu jednání a zajišťuje využití pozemku k původně zamýšlenému účelu.
Úplatné převody na stát
U druhé kategorie nemovitostí zákon předpokládá úplatný převod. Jde především o:
- pozemky pod stavbami ve vlastnictví státu,
- stavby na pozemcích ve vlastnictví státu,
- pozemky určené k realizaci stavby, kde je stavebním stát,
- pozemky tvořící jediný přístup k nemovitosti státu,
- spoluvlastnické podíly na nemovitostech, u nichž je stát spoluvlastníkem,
- objekty důležité pro obranu státu.
Při těchto převodech je kupní cena stanovena znaleckým posudkem ve výši ceny obvyklé, případně zjištěné ceny podle oceňovacích předpisů. Kupní cena zahrnuje i náklady na zpracování znaleckého posudku, geometrického plánu a průkazu energetické náročnosti, což zajišťuje, že obec nebude zatížena dodatečnými náklady spojenými s převodem.
Komplexní systém převodů nemovitostí mezi obcemi a státem
Nová právní úprava nevychází jednostranně ze zájmů státu, ale naopak vytváří vyvážený systém majetkových transakcí mezi státem a územními samosprávnými celky. Jako protipól k úpravě obsažené v novele zákona o obcích byla schválena rovněž obdobná novela zákona o majetku České republiky (§ 21a až § 21c), která stanoví reciproční povinnosti pro stát při zcizování jeho nemovitého majetku.
Stát je povinen informovat územní samosprávné celky prostřednictvím internetových stránek Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM) o záměru zcizit hmotnou nemovitou věc, která by se mohla stát předmětem zvláštního zájmu obcí nebo krajů. Rovněž zde platí dvouměsíční lhůta, během níž se mohou územní samosprávné celky vyjádřit ke svému zájmu o převod.
Stejně jako v případě převodů z obcí na stát, i zde zákon taxativně vymezuje případy bezúplatných a úplatných převodů. K bezúplatným převodům dochází například u silničních pozemků pod místními komunikacemi nebo silnicemi ve vlastnictví kraje, pozemků určených pro veřejné pohřebiště, veřejnou zeleň či veřejně prospěšné stavby a veřejně prospěšná opatření.
Úplatné převody se týkají například pozemků pod stavbami obcí nebo krajů, staveb na pozemcích obcí nebo krajů, pozemků tvořících jediný přístup k nemovitostem obcí nebo krajů, spoluvlastnických podílů a pozemků využívaných jako veřejná prostranství.
Mechanismy efektivní správy při kolizi zájmů
Pro případy, kdy o převod projeví zájem více oprávněných územních samosprávných celků, stanoví zákon jasná pravidla. Přednost má ten územní samosprávný celek, na jehož území se nemovitost nachází. Projeví-li zájem obec i kraj, upřednostní se obec. Nelze-li takto oprávněný subjekt určit, jedná se s tím, který projevil zájem jako první.
Obdobná pravidla platí i pro situaci, kdy o převod z obce na stát projeví zájem více organizačních složek státu nebo státních organizací. Pokud se tyto složky nedohodnou do jednoho měsíce, jedná obec s tou organizační složkou, která se projevila jako první.
Systém je doplněn o lhůty pro přijetí návrhu smlouvy (4 měsíce) a mechanismy zpětného převodu majetku v případě, že dojde ke změně územně plánovací dokumentace, kterou znemožnila naplnění původního účelu převodu.
Praktické dopady pro obecní úřady
Pro obecní úřady znamená tato novela nutnost úpravy interních postupů při nakládání s nemovitým majetkem. Klíčová je zejména povinnost zveřejňovat informace o záměru zcizit nemovitosti prostřednictvím internetových stránek ÚZSVM. Obce budou muset ve svých časových harmonogramech zohlednit dvouměsíční lhůtu pro vyjádření zájmu státních organizací a následnou čtyřměsíční lhůtu pro přijetí návrhu smlouvy.
Zároveň by však obce měly sledovat informace o záměru státu zcizit nemovitý majetek, aby mohly včas uplatnit svůj zájem o převod nemovitostí, které jsou pro ně strategické důležité. Systematický monitoring zveřejněných informací na stránkách ÚZSVM by měl stát nově součástí standardních postupů obecních úřadů v oblasti správy majetku.
Obce by také mohly zvážit zpracování komplexního přehledu nemovitostí na svém území, které by mohly být předmětem bezúplatného či platného převodu ze strany státu, aby byly připraveny rychle reagovat na zveřejněné záměry.
Přechodná ustanovení a vztah k předkupnímu právu
Přechodná ustanovení novely zajišťují aplikovatelnost nových pravidel i na pozemky určené k umístění stavby podle předchozí právní úpravy. Významné je také ustanovení, které vylučuje uplatnění předkupního práva vzniklého podle stavebního zákona v případech, kdy je oprávněná osoba podle novely zákona o majetku České republiky shodná s osobou předkupníka podle stavebního zákona.
Závěr
Nová právní úprava představuje systematizaci postupů při převodech nemovitostí mezi obcemi a státem, přičemž zohledňuje rozdílnou povahu těchto převodů v závislosti na účelu využití nemovitostí. Bezúplatné převody jsou vyhrazeny pro případy, kdy nemovitosti slouží veřejnému zájmu, zatímco platné převody se týkají situací, kdy je převod v zájmu lepšího hospodaření s majetkem.
Reciproční povinnosti státu a obcí při zcizování jejich nemovitého majetku vytváří vyvážený systém, který by měl přispět k optimalizaci vlastnických vztahů k nemovitostem a k efektivnější správě veřejné infrastruktury. Klíčová bude v tomto ohledu funkčnosti systému pro zveřejňování informací prostřednictvím ÚZSVM a schopnost všech dotčených subjektů reagovat ve lhůtách.
Tato komplexní právní úprava představuje významný krok k řešení dlouhodobě problematických situací, kdy nejasnosti v majetkoprávních vztazích mezi státem a územními samosprávnými celky bránily efektivní správě a rozvoji veřejné infrastruktury. Pro obce a jejich úředníky znamená nutnost přizpůsobit své postupy novým pravidlům, ale současně jim poskytuje příležitost k získání strategických důležitých nemovitostí od státu.