Zkušenosti Francie ukazují nástrahy významnějšího zdanění nemovitostí
Zdanění nemovitostí se dostalo mezi opatření tzv. vládního konsolidačního balíčku především ve formě nové státní části daně z nemovitých věcí. Již dříve se ale objevovaly návrhy na zdanění prázdných bytů, které snad ani neměly za cíl zvýšit příjem veřejných rozpočtů, ale rozšířit počet nabízených nájemních bytů.
Ač jde o myšlenku lákavou, její propsání do českých zákonů a správy daní by vyžadovalo více úsilí, než se možná zdá. Na příkladu Francie lze dobře ukázat možnosti i rizika.
Půlstoletí starý daňový základ
Je pravdou, že daň z nemovitých věcí nepředstavuje pro české obce zásadní příjem. Důvodů najdeme několik, od neochoty zdaňovat své sousedy, přes výjimku z aplikace místního koeficientu na zemědělskou půdu, což velmi omezuje příjem pro venkovské obce, až po fakt, že základ daně ze staveb nezohledňuje hodnotu nemovitosti, takže výnos stejně na případnou zamýšlenou investici nestačí. Přechod na hodnotový systém, v němž kromě kvality nemovitosti bude mít podstatný vliv její poloha, je základním předpokladem pro zvýšení výnosu této daně i případného dodatečného zdaňování prázdných bytů. Samotné stanovení hodnoty (nikoliv ceny) nemovitosti však znamená náročný úkol, a ještě obtížnější může být nalezení politické ochoty pro nezbytné následné valorizace či revize.
Francouzská katastrální hodnota (valeur locative cadastrale) má vyjadřovat teoretický výnos z nájemného z nemovitosti. Přídavné jméno teoretický je třeba zdůraznit, protože v případě staveb se stále vychází z kalkulací k 1. lednu 1970 a pro pozemky dokonce k 1. 1. 1961. Obytné budovy byly tehdy rozděleny do 8 kategorií a skutečná výměra nemovitosti se upravila koeficienty dle kvality vybavení (základ „luxusních“ nemovitosti se zvětšoval, jenže tehdejší luxus je dnes běžným standardem). Jiné koeficienty pak zohledňovaly umístění nemovitosti v rámci obce a skutečný stav budovy.
Obecní komise pro přímé daně (obvykle sedmičlenný orgán v čele se starostou obce) následně zatřídila každou jednu nemovitost podle místní znalosti. Dle původního záměru mělo pravidelně docházet k revizím a aktualizacím, které by zohledňovaly vývoj skutečného nájemného v místě. K jediné revizi však došlo v roce 1980 a zjištěný desetiletý nárůst byl natolik výrazný, že se využil pouze částečně na úrovni departamentů. Daňový zákoník pak od roku 1981 do roku 2017 obsahuje v § 1518bis roční celostátní koeficient, který jen těžko mohl postihnout rozdílný vývoj v území. Změnu základu daně tvoří také reálné úpravy nemovitosti (nová výstavba a rekonstrukce, změna užívání, zlepšení kvality). Poplatník má povinnost nahlásit finančnímu úřadu takové změny do 90 dní od jejich dokončení.
Zpoždění původně zamýšlených revizí a aktualizací vedlo ke zvolení jednodušší úpravy základu, tedy že od roku 2018 se hodnota upravuje o polovinu indexu spotřebitelských cen za měsíc listopad předcházejícího zdaňovacího období (pro rok 2023 je navýšení 7,1 %). Současně začaly v roce 2017 práce na kompletní revizi hodnot nemovitostí využívaných k jiným účelům než k bydlení a do roku 2026 (aktuálně již odloženo na 2028) by měla být konečně hotova nová kompletní revize také u obytných budov.
Vícero místních daní
Základ v podobě katastrální hodnoty se pro různé daně upravuje, místní daně jako takové pak zohledňují také sociální postavení poplatníka. Francouzské obce jsou z podstatně větší části financovány z místních daní, tj. takových, jejichž výši mohou skutečně ovlivnit volbou sazby, příp. také úpravami základu. Vzhledem k pokročilé meziobecní spolupráci se již dnes většina sazeb volí na úrovni sdružení a je shodná pro všechny spolupracující obce.
Existují daně povinné a fakultativní. Kromě nám známé daně z nemovitostí ze staveb (jako základ se počítá pouze polovina katastrální hodnoty) a daně z nemovitostí z pozemků (základ 80 % katastrální hodnoty), jde dále o činžovní daň (100 % hodnoty), daň za odvoz odpadu (100 % hodnoty, ale sdružení se může rozhodnout pro způsob odpovídající platbě za službu), dále zbývající část již zrušené místní daně z podnikání, která se týká využívaných nemovitostí, ovšem existuje množství výjimek a možností úprav. Dlouhá historie místních daní, které se označují jako „čtyři staré“, se odráží v kompenzacích výpadku výnosu daně, k němuž došlo změnou celostátní legislativy. Stát je někdy hodnocen jako největší daňový poplatník místních daní.
Místní daně fakultativní, které již nemají vazbu na katastrální hodnotu nemovitosti, jsou např. daň z výměry prodejní plochy, daň z pilířů elektrického vedení, daň na správu vodních toků a předcházení povodním, daň z převodu stavebních pozemků.
V současné době probíhá velká registrační akce, kdy do 30. 6. letošního roku mají všichni vlastníci vyplnit prostřednictvím webových stránek finanční správy formulář o způsobu využití každé své nemovitosti (bydlení, rekreace, volné, poskytnuté zdarma, pronajaté). Předpokládá se hlášení od 34 milionů vlastníků. Aktualizace je nezbytná z důvodu zrušení činžovní daně z nemovitosti užívané k vlastnímu bydlení, ale jde vlastně o zjištění základu pro daně z prázdných bytů. Součást přiznání tvoří i informace o nájemnících k 1. 1. 2023, vč. jejich data a místa narození, příp. IČO pro podnikatele. Každá změna týkající se nemovitosti či jejího využití pak bude vyžadovat další aktualizaci ze strany poplatníka.
Aby se prázdná nemovitost nevyplatila
Dle údajů statistického úřadu se ve Francii nachází více než 3 miliony nevyužívaných bytových nemovitostí, tedy 8 % bytového fondu, což má vést k nedostatečné nabídce a následně vysokým cenám. Větší procento prázdných nemovitostí se ale nachází v menších aglomeracích a na venkově. Na Paříž a okolí připadá pouze 12 % z celkového počtu nevyužívaných bytů a domů.
Neobydlené nemovitosti mohou podléhat jedné z dvou obdobných daní:
- povinné roční dani z prázdných nemovitostí nebo
- fakultativní obecní činžovní dani z prázdných nemovitostí.
První daň existuje od roku 1998 a po rozšíření z roku 2013 se vztahuje na nemovitosti v městských zónách s více než 50 tisící obyvateli (v roce 2023 jde o 1149 měst). Konkrétní města uvádí vyhláška na základě posouzení, zda v nich existuje nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou po bydlení. Výnos daně činí necelých 100 mil. euro a do roku 2021 směřoval do rozpočtu Národní agentury pro bydlení (Agence nationale de l’habitat – ANAH). Od loňského roku jde zcela o příjem státního rozpočtu a agentura je financována z jiných zdrojů, které nemají s bydlením žádnou souvislost.
Agentura tvoří důležitý prvek Národního plánu boje proti nevyužitým nemovitostem z roku 2021, neboť poskytuje finanční podporu na renovace bytů nebo zprostředkovává program pronajímání soukromých bytů za ceny nižší než tržní, což majiteli přináší nárok na daňové zvýhodnění (tzv. program LocAvantage). Prostředky z vybrané daně tedy nesměřují do obecních rozpočtů přímo, ale případně ve formě příspěvků na rekonstrukce bytů apod. Český návrh zákona o podpoře v bydlení, který je v připomínkovém řízení od května letošního roku, obsahuje částečně podobné postupy podpory širší nabídky nájmů.
Daň se platí v případě, že nemovitost není užívána déle než jeden rok, přičemž důležitý je stav k 1. 1. každého roku. Pokud pronájem nemovitosti trvá alespoň 90 dní ve dvou následujících letech, má plátce nárok na roční osvobození. Nárok na osvobození však musí prokázat např. informací o spotřebě vody a elektřiny nebo přiznáním příjmů z nájmu.
Základ daně tvoří opět katastrální hodnota v plné aktuální výši, na kterou se uplatní sazby 17 % ve druhém roce nevyužívání a 34 % v dalších letech. Zdaněny nejsou rekreační nemovitosti, z nichž se ale hradí daň činžovní, kterou mohou obce výrazně navýšit. Dále se daň nevztahuje na nemovitosti vyžadující zásadní rekonstrukci s náklady převyšujícími 25 % základu daně, nebo nemovitosti, které, byť nabídnuté za místně obvyklé ceny k pronájmu či prodeji, se nepodařilo prodat nebo pronajmout.
Druhou daň pak mohou využít všechny ostatní obce a příjem směřuje do jejich rozpočtů. V tomto případě musí být nemovitost nevyužita déle než dva roky, jinak jde o shodná pravidla. Aplikuje se stejná sazba, kterou obec, resp. společenství obcí, zvolilo pro běžnou činžovní daň.
A poučení je…
Zavedení daně z prázdné nemovitosti (bytu) nemá smysl při současné podobě základu daně z nemovitých věcí u staveb, kdy je určující velikost objektu. I desetinásobné zvýšení sazby by u pražského bytu velikosti 1+1, z něhož dnes vlastník platí ročně necelých 900 Kč, nemuselo vést k nabídce bytu na nájemním trhu. Neochota nabízet byty souvisí především s nerovnováhou práv nájemce a pronajímatele, takže „klid“ může mít pro vlastníka větší cenu než součet ušlých nájmů, něco málo spotřeby energie a penalizační daně. U nemalé části nemovitostí by zřejmě navíc prošla námitka, že byt vyžaduje zásadní rekonstrukci, takže není vhodný pronájmu.
Přechod na základ zdanění založený na nějak určené hodnotě nemovitosti se sebou ale přináší výše popsané riziko zastarávání hodnoty. Navíc prvotní stanovení koeficientů a ohodnocení (ne ocenění) každé nemovitosti by představovalo velmi administrativně náročný projekt. Pro představu, v důvodové zprávě ke konsolidačnímu balíčku se uvádí, že v současné době správa daně z nemovitých věcí vyvolává finančním úřadům náklady ve výši 1,2 mld. Kč. Daňové přiznání se přitom dnes podává při nabytí nemovitosti a pak desítky let žádný kontakt s úřadem být nemusí. Již zavedení inflačního koeficientu bude vyžadovat každoroční úpravu výše daně, v případě hodnotového základu by pak úpravy zahrnovaly i nepaušální pravidelné zásady do výpočtového listu každé nemovitosti. A zpracovávání informací o obsazenosti nemovitostí pak představuje další nejen IT náklady. Nárůst nákladů o jednotky nebo desítky miliard?
Zdanění nemovitostí má v českém daňovém mixu určitě ještě prostor pro navýšení svého podílu, již jen proto, že nemovitost nelze převést do daňového ráje. Žádnou nemovitost, tedy ani ornou půdu, takže sjednocení pravidel využívání místního koeficientu je jen takový mezikrok. Po obcích lze pak požadovat dospělejší práci se všemi dostupnými koeficienty a odvahu zdanit „lepší“ čtvrti i podstatně více. Lepší čtvrť znamená část obce s opravenými, ale nerušícími, komunikacemi, kanalizací a neporuchovým vodovodem, zelení a veřejným prostranstvím náročnější na údržbu, výbornou dostupností školek a škol, dostatečnou hustotou nádob na separovaný odpad, dobrou dostupností MHD… Správce daně by měl mít možnost odečíst z výnosu oprávněné náklady, v nichž jsou zahrnuty také křížové kontroly s dalšími daněmi nebo plynulá revize v důsledku změn v katastru. Bude-li fungovat spolupráce obcí a finančních úřadů a bude-li daň vnímána především jako platba obci na zajištění služeb, které využívají zejména vlastníci nemovitostí, pak se stane výnosnější a možná i méně neoblíbenou.
Autorka se dlouhodobě věnuje problematice hospodaření nejen českých obcí. Doktorské studium na Vysoké škole ekonomické v Praze absolvovala pod česko-francouzským vedením. V minulosti působila v kanceláři Svazu měst a obcí ČR a také na Ministerstvu financí ČR. V současné době pracuje jako vedoucí finančního odboru menšího města, byla dvě funkční období zastupitelkou malé obce.